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        四大利好 就是樓市“興奮劑”

        2013-11-28 07:18:29 華西都市報

        十八屆三中全會召開后,國家領導人頒布了政府公報,為國家未來發展指明了總體方向。高力國際認為,此次公報中的四個要點會對房地產行業產生直接影響。


        制圖 司婉靖


               
                 

        @
        華西都市報:十八屆三中全會召開后,國家領導人頒布了政府公報,為國家未來發展指明了總體方向。高力國際認為,此次公報中的四個要點會對房地產行業產生直接影響;另有三個要點涉及商業及企業的整體發展方向,因此亦對房地產行業構成間接影響。

          報預示著全面的政策改革,這種改革將促使中國房地產業向著更高效、更市場化的方向發展,對物權的保護亦將得到加強。之前用以刺激經濟快速發展的政策已不再適用于當前日益成熟、以服務為導向經濟的發展需要。因此,高力國際認為,如果政府在公報中所列要點能夠順利實施,個人、企業和地方政府的決策將從短期方針政策轉向長期戰略決策,從而引領房地產業的持續健康發展。
        四個方面將對樓市產生直接影響
          A、建立全國統一的市場:正如近期所見,政府撥出更多的土地用于保障房建設,這意味著從供應層面對房地產行業進行調控。其他措施包括限制競拍土地最高成交價,或在成交價達到最高上限時要求配建公共服務設施,如教育設施、醫院等。近幾年,政府已經發現管制市場需求對抑制房價增長作用有限。此外,“統一市場”意在建立一個長效機制,為地方政府決定其各自的房產調控政策提供更多余地。除出讓土地外,地方政府還可以通過其他融資渠道獲得財政收入,如發行債券或征收房產稅等。上海和重慶從2011年起試行了房產稅新政,稅率按成交價的0.5%到1.2%征收。此外,還有六個城市亦將有望實施類似的房產稅政策;
          B、讓農民享有與城市居民同等福利:這將帶來兩大直接影響:農民需要獲得出售其土地的權利——如果他們想要進入城市,則必須能夠將其資產變現,并獲得正式的居留資格(而非當前的外來務工人員身份);同時,此舉將進一步提高城鎮化率(中國現有城鎮化率約為53%),為各類房地產物業創造更多需求。此外,農民物業資產的貨幣化亦將增加農民的購買力,從而直接推動零售物業市場的發展(相比之下,美國與歐洲的城鎮化率均已接近80%;
          C、加強對物權的保護:這將減少政府對于房地產市場的干預,從而大大提高市場效率;
          D、加快自由貿易區建設:通過劃定指定區域來孵化金融創新,這將對寫字樓市場影響最大。然而,相關規劃至今語焉不詳。表面上,該政策關乎利率市場化和人民幣自由兌換等放寬金融管制的舉措,而并非房地產行業;然而,自由貿易區的設立將進一步促進新興商務區及金融中心的建設。
        三大要點對各類物業將構成間接影響
          E、市場在資源配置中起決定性作用:減少商業交易成本,提高效率和生產率,整個房地產行業將因此而受惠。
          F、增強政府公信力:對于商業及企業來說,不確定性將會減少,從而能在房地產業內形成戰略遠景。企業通?;谡J袌鰲l件對銷售和供應量趨勢進行預測,但不確定性的增加會導致預測誤差加大。
          G、完善金融市場體系,擴大金融業對內對外開放:允許民間資本發起設立中小型銀行并且健全多層次資本市場體系,其中包括股票發行注冊制改革以及進一步發展債券市場等。這些措施有望為房地產發展商或投資者們拓寬融資渠道。
        《決定》強調政府職能轉向市場化推進
          日前公布的十八屆三中全會《中共中央關于全面深化改革若干重大問題的決定》也引發廣泛關注。在房地產領域內,不再提房地產調控,而是開始涉及更深層次的問題,如農村土地流轉改革、推進城鎮化進程、提出房地產稅立法與改革,這是市場化手段,是長效機制的體現。
          吉信行分析師指出:《決定》從市場化、土地改革、城鎮化、財稅改革、金融改革這五個關鍵詞入手,表明政府將不再大力使用行政手段來調節房地產市場,而是以市場化手段來調節穩定市場。1、“一刀切”的調控措施逐漸退出,轉而以地方差異化調整來使得整個市場回歸常態。2、三中全會《決定》允許集體土地與國有土地同等入市,農村土地流轉將不再局限,短期內對房地產市場影響甚微,長遠來看,城市房產價格或受沖擊。3、土地改革試點開啟將為城鎮化建設奠定基礎,戶籍改革推進農業轉移人口市民化勢必成為城鎮化建設的要點。城鄉一體化意味著城市資源的流向更平衡,樓市郊縣化會更加明顯,成都市軌道交通快速發展及天府新區建設等,也正符合一樣的發展思路。4、雖然三中全會《決定》中并沒有出現“房地產調控”的相關字眼,但“加快房地產稅立法并適時推進改革”這一決議引發熱議?!稕Q定》中明確提出“建立全社會房產、信用等基礎數據統一平臺”,為落實決定,國務院決定不動產登記職責,建立不動產統一登記制度,由此一來或將有助于掃除部分房產稅征收障礙。房產稅擴圍卻是必然趨勢,在地方差異化調控的背景下,房產稅試點征收或將選取住房信息系統較為完善的區域,主要針對增量開始征收。整體來看,房產稅對市場影響力有限。5、《決定》允許民間資本依法發起設立中小銀行等金融機構,房地產企業融資渠道將拓寬。
          華西都市報記者李暉

        成都市公安局網監處

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