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        限購令會逐步退出市場

        2013-11-28 07:18:32 華西都市報

        上海易居房地產研究院發展研究所副所長,中央電臺財經評論員,樓市短周期理論創立者,地產專欄作家。


               
                 


        人物簡介
          上海易居房地產研究院發展研究所副所長,中央電臺財經評論員,樓市短周期理論創立者,地產專欄作家。為購房者分析市場走勢,為企業籌劃發展戰略,為政府建言政策之道。以著文、演講、培訓等多種途徑傳播對市場、政策、行業發展的獨特見解。完善由市場決定價格的機制華西都市報:三中全會釋放的信號對樓市走勢有何影響?
          楊紅旭:關于三中全會涉及未來房地產走勢方面有以下幾個重要方面:
          其一,“市場化”影響深遠。公報多次提出促進市場化,表示市場將在資源配置中起決定性作用。以前的表述多是“基礎性”作用,這次升級成“決定性”作用,可見對于市場機制的重視程度。要建立公平開放透明的市場規則,完善主要由市場決定價格的機制。
          其二,“金融市場體系”還需完善。三中全會提出多渠道推動股權融資,發展并規范債券市場,提高直接融資比重。公報還提到了“建立公開規范的住房公積金制度,改進住房公積金提取、使用、監管機制?!笨傮w而言,金融市場體系逐步完善對房地產行業而言都是利好的。
          其三,三中全會公報只字未提房地產。之前很多人對于三中全會在房地產方面的內容,根本就沒提到“房地產”、“房價”、“房產稅”,甚至也沒提“住房保障”。我們相信沒有政策就是最好的政策,地產板塊有望迎來價值重估?!耙坏肚小闭{控越來越少
          華西都市報:限購、限價等調控政策會放開嗎?
          楊紅旭:對于房地產業而言,出公報只是第一步,出文件是第二步,其后還可能有第三步:建立長效機制。所以說,短期內政策很難有也不會有實質性的變化,仍會是老政策的延續和視市場變化的逐步退出,而新機制的建立需比較漫長的過程。
          所謂的“長效機制”討論與熱議已久,從各地方市場調控現象看,有的地方過熱,有的地方過冷,限購令肯定會逐步退出市場,但是在當前房價上漲過快的一些地方,限購令還會持續一段時間。而近幾個月的消息是,相關部委正在審核方案,未來幾個月很可能會出臺文件。
          因為房地產市場的地域性很強,全國“一刀切”的宏觀調控以后會越來越少,地方性的政策會發揮更大作用。包括現在限購、限價等調控已經推出兩年了還沒退出,因為房價沒有控制住,一旦有了長效機制短期政策就會逐步退出。土地來源將大幅增加華西都市報:土地市場將會發生什么變化?
          楊紅旭:全會提出“建立城鄉統一的建設用地市場”,很多人為此歡呼雀躍,其實不必過于激動。早在2008年的十七屆三中會,文件中就提出“逐步建立城鄉統一的建設用地市場”。事實是,五年過去,除零星試點外,基本仍在原地踏步。這次少了“逐步”二字,但仍不宜過于樂觀。土地改革的難點,就在于破除以前必須經過征地環節,才能進行房地產開發的制度障礙。這將涉及巨大的利益分割,關乎地方土地財政及農民權益,阻力重重。
          當前,各地方過分依賴房地產市場創造稅收以及賣地利潤,要想把地方政府對土地的依賴分離開來,有兩個辦法,一個是深化財稅體制改革,讓地方政府在地稅收入中得到更大占比,逐漸不再依靠賣地賺錢補貼財政。如果推行了同地同權,集體土地正常入市交易,無疑是對土地財政的有效遏制。
          另外,公報中提到賦予農民更多地財產權,而農民手中最大的財產就是土地和宅基地,暗含著集體土地向著同地同權發展,可以像國有土地一樣可以抵押貸款,未來開發商就有兩類選擇。這也意味著未來將大幅增加土地來源,出現競爭。房價泡沫不嚴重華西都市報:三中全會后房價該往哪走?
          楊紅旭:在此之前,從政府層面上針對房地產調控更多注重于“目標管理”,許多城市都提出了年度房價的控制計劃,但目標相對模糊,比如“基本穩定”、“保持穩定”等,所以本屆三中全會開出的藥方還有:調控回歸市場化,完善土地供應和房產稅改革將成為調控樓價的主要手段。
          外界一致認為,在房價普遍呈現上漲態勢,房地產市場形勢不穩之時,三中全會提出的“明確市場對資源配置起決定性作用”,將成為房地產市場調控的新思路。而這一綱領性決定的提出,對樓市的健康發展將起到促進作用。
          如果你是中低收入者、住房困難者,可以等待保障房;如果是中高收入者,盡可按自己需要,決定是否購房。當前全國房價并非嚴重泡沫,不會破滅,但需要注意短周期的小幅波動。
          華西都市報記者丁楠李欣憶
          全 國“一刀切”的宏觀調控以后會越來越少。限購、限價等調控還沒退出,因為房價沒有控制住,一旦有了長效機制短期政策就會逐步退出了?!獥罴t旭

        成都市公安局網監處

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