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        房地產泡沫離我們越來越近

        2013-11-28 07:18:34 華西都市報

        華人著名經濟學家、耶魯大學管理學院金融經濟學教授、清華大學人文社會科學院和經管學院訪問教授、北京長策智庫學術委員會主席。美國ValueEngine公司創辦人,美國Zebra對沖基金公司三大股東之一及首席投資經理。


               
                 


        人物簡介
          華人著名經濟學家、耶魯大學管理學院金融經濟學教授、清華大學人文社會科學院和經管學院訪問教授、北京長策智庫學術委員會主席。美國ValueEngine公司創辦人,美國Zebra對沖基金公司三大股東之一及首席投資經理。2011年榮獲“第一財經金融價值榜”年度公共經濟學家殊榮,曾獲得過墨頓·米勒獎學金。他的專業研究領域為股票、債券、期貨和期權市場以及宏觀經濟。
        ■華西都市報記者陳黎繪圖李瀟雪
          中國老百姓的財富來得很不容易,所以尤其要珍惜,不能還把錢都壓在房子上,如果有幾套房子,可以考慮慢慢賣掉一些,把財富從房產轉移到理財產品、到境外投資品種,到美元資產、歐元資產,要分散投資。 ——陳志武
          幾個月前,耶魯大學金融學院教授陳志武曾來到成都,談到房地產,他說,中國老百姓可以適當地減持一些房產,淡化房地產占整個家庭投資的比重,變現后的資金去配置一些境外的股票、對沖基金等等。
          十八屆三中全會以后,陳志武再次接受華西都市報記者專訪時依然秉持這樣的觀點,而且直言房地產泡沫離我們越來越近。
        |房地產泡沫難以為繼
          華西都市報:為何房地產泡沫破滅離我們越來越近?
          陳志武:原因很多,至少從以下幾方面看房地產泡沫難以為繼。
          第一,不管是自有房比例,還是人均商品房面積,都已很高。
          第二,接下來是90后開始陸續成家,他們以獨生子女為多,雙方父母都有一兩套房子,爺爺奶奶也可能有房子,甚至很多父母也為子女買了房子,這樣,需求的凈增長比以前會越來越少。當然,有很多年輕人沒房,父母也沒房,但過去多年就如此,從增量角度看,接下來新需求的增長只會越來越難。
          第三,貨幣政策空間越來越小,之前美國量化寬松、歐洲量化寬松、日本量化寬松等都給中國帶來太多貨幣增量,加上中國自己的四萬億刺激方案等需要也在更大地放水,使中國過去十年特別是過去五年廣義貨幣相對GDP的比重猛增,達到GDP的近兩倍!現在,美國很快要開始逆轉量化寬松政策,意味著過去多年的外匯猛進趨勢要逆轉了,加上中國自己的流動性不能再多發了,銀行信貸、信托貸款等也要收攏了,這對房地產價格會帶來很大沖擊。
          第四,十八屆三中全會后人民幣資本賬戶會不斷開放,境外投資渠道會越來越多,這些也會對房地產形成壓力。特別是中國外貿順差相對GDP之比也比以前小很多,人民幣匯率已經太貴,今后更需要貶值而不是升值,這也會帶動到境外投資的需求,對國內房地產價格不利。
        |可從房產投資轉移到理財產品
          華西都市報:普通老百姓習慣投資房產,如果泡沫破滅,他們的投資策略應該如何調整?
          陳志武:這也是問題的核心所在,雖然房地產泡沫破滅對中國經濟、銀行、地方財政的沖擊會很大,但對好不容易興起的中國中產階層更是破壞性的,因為大多數老百姓的個人財富都投到了房地產上面。
          中國老百姓的財富來得很不容易,所以尤其要珍惜,不能還把錢都壓在房子上,如果有幾套房子,可以考慮慢慢賣掉一些,把財富從房產轉移到理財產品、到境外投資品種,到美元資產、歐元資產,要分散投資。
          華西都市報:短期來說,房價是否還會上漲存在投機的可能?
          陳志武:短期看,一線城市或許還會漲一些,但風險越來越大了。其實,中國一線城市的房價是在漲,但漲的幅度不是想象的那么高。如果你把視野放寬一些,你會發現美國房價從去年到今年9月漲了近14%,而今年美國股市漲了26%,近30%,所以,相對于美國的房地產和股市來說,中國房地產最近兩三年漲得并不是讓人舍不得離開,看多一些市場就可以改變你的看法。
        |房產稅是遲早的事情
          華西都市報:房產稅是否會全國鋪開?未來對整個房地產市場將帶來什么樣的影響?
          陳志武:我早就談到了房產稅是遲早的事情。不是我支持房產稅,而是在中國的制度環境下要擋住房產稅很難,因為有這么多老百姓、這么多專家都說要推出房產稅,政府部門是不會拒絕的。當然,之前因為很多官員自己手里、家里人和親戚手里有多套房產,所以,他們不一定會馬上支持房產稅。但今年很多官員把房產賣了,或者即將脫手了,所以接下來,來自官員自身利益的阻力會越來越小,房產稅會抵擋不住了。
          房產稅肯定會抑制房價的上漲,對房地產泡沫會帶來沖擊。但我還是要強調像財產稅、房產稅這樣的稅種,不能被用作為宏觀調控的工具,因為宏觀調控是短期需要,而房產稅、財產稅是對私有財產的長期攝取,是一件更加嚴肅、更加長久的事情。

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