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        大格局不變看好一二線城市

        2013-11-28 07:18:37 華西都市報

        葉檀,知名財經評論家、財經專欄作家,她的財經評論素以犀利尖銳著稱,被人們稱為“經濟女俠”,主要從事資本市場、房地產市場、金融等領域寫作,著有《拿什么拯救中國經濟》、《中國房地產戰爭》。


               
                 


        人物名片
          葉檀,知名財經評論家、財經專欄作家,她的財經評論素以犀利尖銳著稱,被人們稱為“經濟女俠”,主要從事資本市場、房地產市場、金融等領域寫作,著有《拿什么拯救中國經濟》、《中國房地產戰爭》??春靡欢€城市的市場
          “無論是房產稅,還是土地改革,已經明確了的信息,是不會對房地產造成很大的沖擊?!比~檀說,她看好一、二線城市的房地產。從房地產總體來說,現在沒有跡象顯示房地產不是自主產業,還沒有培育出成熟的產業來替代房地產。
          風險比較大的是三、四線城市,尤其是四線城市的房地產。葉檀認為,在城市化過程當中很多人要進城,然而很多優勢資源還是集聚在大城市。所以當三、四線城市有大量房地產的時候,就會發覺缺乏市場需求?!昂芏嗳苏f農民住小城鎮,所以小城鎮房地產有希望”,可是很多農民住當地小城鎮是住的安置或者回遷樓,并非市場交易行為。
          在葉檀看來,此次農村改革的要點是,農村集體經營性建設用地有條件入市,承包地長期化,農村經濟運作資本化、農業現代化,土地收益分配更均衡。
          房市的土地供應量是否會獲得紅利?“不一定,因為土地流轉、土地入市的規劃是不同的?!比~檀說,按照現行的土地管理法,宅基地、農用地是不可以入市的。那么在農村建設用地只有一小部分,例如以前用作村集體的、公用的、鄉鎮企業的土地是可以拿來入市。土地流轉的規模效益很重要,不是說幾千畝的地流轉之后去造商品房,那些地是拿來做規?;?、集約化的農業經營。
          另外,農用地入市不會降低地價。城鎮化、農業現代化的主要資金來源仍然是土地,交易對象的變化,不會帶來交易價格的變化。單獨二胎是否刺激購房?
          此次改革中“單獨二胎”政策引發了社會廣泛關注,有人算賬說“單獨二胎家庭的住房成本或增1倍”,也有房產界人士稱“這可能會改變開發商對于部分新房的居室戶型設計理念,三居室、四居室和多居室產品將相應增加”,還有觀點認為“單獨二胎家庭將是改善型多居室的剛需?!?br />  “中國商品房的擁有率是全球領先的,那么現在要繼續購房的話,很多人說生二胎會不會刺激住房需求。我看,未必?!比~檀說,因為我國出生率最高是上世紀50年代,當時也是最窮的時候,高出生率并沒有拉動消費。其實,任何一個人都想住大房子,而制約是否購買大房子的關鍵因素,并不是說家里有多少口人。如果家里人多還窮,只能去申請保障房。因此,影響住房消費的關鍵因素不是人口,而是家里的經濟。房產稅預計將加快推出
          本月18日,國家統計局發布了10月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況。在70個城市當中,商品住宅價格同比下降的城市只有1個,上漲的城市有69個,其中最高漲幅為21.4%。
          “房價繼續上漲,沒有降溫預期,房地產軟著陸已到關鍵時刻”。在葉檀看來,一線城市抑制房價的行政手段已用到極致。北京、上海之后,廣州樓市出臺新政,限購年限升至3年,二套房首付7成。這種短期行政手段不可能長期使用,一旦放開嚴厲的預售審批、限購限制,可以想像一線城市的房價會如何飛漲。
          葉檀表示,考慮到貨幣、資源、行政等手段的約束前提,防止房地產風險最終的途徑,只剩下提高現金支付比例與房產稅,前者可以解開銀行脖子上的絞索,后者可以改變地方政府的動力與購房者的預期。明年或有小型房企破產
          負債率高企的房企未來風險不可測。葉檀說,“一旦土地資產不再值錢,預售款下行,明年會有一些中小房地產企業破產”。葉檀給出了一組數字:按照今年半年報,房地產行業的資產負債率已達71.28%,是過去10年年報的最高值。房地產企業在今年上半年的總負債為1.24萬億元,總資產為1.73萬億元,總負債較去年年底增加1514億元。在136家A股上市房地產企業中,共有104家企業的資產負債率超過50%,16家已超過80%的高位。
          房地產行業中,預售率高的企業日子頗為滋潤,而那些負債率高,大規模借入利率10%甚至15%以上的高息借款,銷售情況糟糕的房地產企業,恐怕是熬不過明年的。隨著明年三、四線城市房地產泡沫消退,土地不再值錢,城市債務水落石出,某些中小城市將步泡沫城市的后塵,出現實際破產。
          “大開發商不會有很大的問題?!比~檀分析說,現在很多大開發商都在走多元化的發展道路,不光是做房地產,開始涉足文化、旅游、資源產業等領域,甚至是投資足球。第二個就是大的開發商開始跨境經營,在國外有經營的也很多。 華西都市報記者石莉芳
          中國商品房的擁有率是全球領先的,那么現在要繼續購房的話,很多人說生二胎會不會刺激住房需求。我看,未必。影響住房消費的關鍵因素不是人口,而是家里的經濟?!~檀

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